Wat gebeurt er als een huurder van een logistiek gebouw het pand verlaat? Dan moet alles eruit en ontstaat er een enorme berg bouwafval en gaan waardevolle materialen naar de schroothoop. Volgens Tom Runhaar kan (en moet) het ook anders.

Laten we het eens hebben over een thema dat iedereen die ooit van bedrijfspand is gewisseld wel zal herkennen: de casco oplevering. De verplichte teruggave van een pand in kale, oorspronkelijke staat lijkt misschien overzichtelijk en praktisch, maar het is in feite één van de meest vervuilende en inefficiënte onderdelen van de vastgoedsector. Wat velen niet beseffen, is dat we daarmee een verborgen afvalberg creëren waar je letterlijk buikpijn van zou krijgen.

Naar eigen behoefte afbouwen

Logistiek vastgoed is een unieke sector, waarin het draait om eenvoud en rendement. Het is één van de meest winstgevende vormen van vastgoed. Gebouwen worden vaak ‘op risico’ ontwikkeld, wat betekent dat ze casco worden opgeleverd aan huurders, die vervolgens zelf instaan voor de afbouw en installaties. Het klinkt eenvoudig: de eigenaar levert een water- en winddichte constructie en de huurder maakt het af naar eigen behoefte.
Deze werkwijze verdeelt de verantwoordelijkheden netjes. Voor de verhuurder – vaak grote institutionele beleggers – betekent het dat ze niet worden lastiggevallen met belletjes over installaties die niet werken. Maar wat we negeren, is de gigantische verspilling die hiermee gepaard gaat, vooral als de huurder na een paar jaar vertrekt. Dan worden vloeren, installaties, wanden en plafonds vaak compleet gesloopt, alleen om plaats te maken voor de nieuwe wensen van een volgende huurder, zelfs als het nog in perfecte staat verkeert.

Soms al na vijf jaar weer eruit

Nu komt daar nog een zorgwekkende trend bij: de gemiddelde huurtermijnen worden steeds korter. Waar logistieke huurders vroeger gebouwen voor tien tot vijftien jaar huurden, zijn flexibiliteit en kortere contracten nu de norm. E-commerce en de voortdurende disrupties in de supply chain dwingen bedrijven om snel in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden. Waar we vroeger pas na tien jaar aan renovatie toe waren, slopen we nu al na drie tot vijf jaar perfect functionerende ruimtes om ze opnieuw in te richten. Het resultaat? Een stortvloed aan onnodig bouwafval en verspilling van waardevolle grondstoffen.
Het doet denken aan een absurde situatie: stel je een auto voor die je zonder opties koopt. De koper voegt zelf de nodige opties toe, maar wordt vervolgens verplicht om die bij verkoop weer te verwijderen. Dat klinkt belachelijk, toch? Toch is dit precies wat we doen met onze logistieke panden. De huurder past het gebouw aan naar zijn behoeften, maar moet bij vertrek alles weer ongedaan maken. Dit is verspilling op grote schaal. 

Aanpassen zonder te slopen

Gelukkig is er een oplossing, en sommige vastgoedontwikkelaars nemen hierin al het voortouw: modulaire bouw. Hierbij wordt het pand zo ontworpen dat de basis – van vloeren tot installaties – even lang meegaat als het gebouw zelf. Denk aan circulaire materialen die makkelijk te vervangen zijn, slimme ledverlichting, flexibele plafond- en wandsystemen, en duurzame HVAC- en zonnepaneleninstallaties. Deze elementen kunnen eenvoudig worden aangepast of verplaatst zonder dat er iets gesloopt hoeft te worden.

Nieuwe huurder snel operationeel

In de praktijk zou dit betekenen dat huurders, vooral bij korte huurcontracten, verplicht zijn om deze basisvoorzieningen af te nemen als onderdeel van de huurovereenkomst. Het voordeel is dat de huurder sneller operationeel kan zijn, zonder dat hij alles zelf hoeft te organiseren. Daarnaast bespaart hij kosten op zowel de afbouw als de installatie. Voor de ontwikkelaar betekent het een efficiënter proces, lagere inkoopkosten door schaalvoordelen, en een kleinere ecologische voetafdruk.
We moeten af van het idee dat casco oplevering de standaard is. Het is tijd dat de logistieke vastgoedsector duurzaamheid omarmt en de levensduur van materialen verlengt. Dat is niet alleen goed voor de huurders en de beleggers, maar vooral voor de toekomst van onze planeet.