De kiezer heeft op veel plekken in Nederland een duidelijk signaal afgegeven. Daarmee bezorgt het de logistiek vastgoedmarkt, die toch al met een imagoprobleem kampt, een extra uitdaging. De sector kan maar moeilijk een eensluidend antwoord formuleren op haar maatschappelijke meerwaarde, terwijl die er wel degelijk is. Volgens Tom Runhaar kan de sector in vier stappen van een maatschappelijke probleem naar strategisch onderdeel van de oplossing.
De burger heeft met de gemeenteraadsverkiezingen een duidelijk signaal afgegeven. Het wantrouwen naar de politiek is verder gegroeid. De helft van de kiezers nam niet eens de moeite en bleef thuis. Ook de grote winst van lokale partijen is een pijnlijke constatering dat de gevestigde orde er niet goed opstaat bij de burger. Een verdere versnippering in de gemeenteraad maakt gevoelige dossiers zoals ruimtelijke ordening alleen maar complexer.
Nog niet zo lang geleden stonden wethouders en gedeputeerden graag vooraan om de nieuwste logistieke parel met al haar werkgelegenheid, welkom te heten. Tegenwoordig worden er Kamervragen gesteld zodra er weer plannen zijn voor een groot warehouse of datacenter op een plek waar ook woningen kunnen staan of waar de natuur in het gedrang komt. ‘Not in my backyard’ is in Nederland het nieuwe mantra. De winst en groei van lokale partijen onderstreept dit. Hoe gaan grote ruimtevragers als de logistiek en haar vastgoed hiermee om?
Vorig jaar mocht ik namens het Invest in Holland Netwerk (NFIA, NDL en de landsdelige ontwikkelingsmaatschappijen) deelnemen aan de stuurgroep ‘Grip op grootschalige (XXL logistieke) werklocaties’. Schrijnend was dat iedereen vertegenwoordigd leek te zijn, behalve de logistieke vastgoedmarkt zelf. Ik trek vaak de vergelijking met de boeren die een veel kleinere sector vertegenwoordigen met minder omzet, maar wel zaken voor elkaar krijgen. Zij hebben A; de sympathie van de burger en B; zij zijn goed georganiseerd, waardoor men ook een directe plaats aan tafel heeft in de discussie rondom stikstof. Zo krijg je dingen gedaan en blijf je voor de muziek uitlopen. Wat kunnen we van de boeren leren en hoe krijgt logistiek haar maatschappelijke relevantie weer op de radar?
Met deze 4 stappen wordt in mijn ogen logistiek vastgoed van een maatschappelijk probleem, weer onderdeel van de oplossing:
- Vorm een eenheid
Het lijkt wel alsof men in deze sector nog steeds het gevoel heeft dat het allemaal wel over zal waaien en dat als je maar lang genoeg je kop in het zand steekt, alles vanzelf wel weer goed komt. Wake up! Zolang er woningnood en ruimtetekort is om te bouwen, zal logistiek, net als datacenters in de hoek blijven zitten waar de klappen vallen. De eerste stap is dan ook om als logistieke vastgoed sector een coalitie te gaan vormen. Zonder vertegenwoordiging wordt er óver je beslist. Maar als verenigde club met grotendeels dezelfde belangen, kan je zonder zweem van partijdigheid als een volwassen gesprekspartner deelnemen aan de discussie over de ruimtelijke toekomst van Nederland.
2. Wees zelfkritisch
Leg de vinger zelf ook eens op de zere plek. Ja, er is veel en snel gebouwd, met als belangrijkste uitgangspunt een zo hoog mogelijk rendement te behalen op grond, gebouw en huurcontracten. Daar is in de basis niks mis mee. In zekere zin was dit een mooi staaltje handelsgeest. Zeker toen Nederland in 2013 uit een financiële crisis opkrabbelde en logistiek vastgoed één van de eerste sectoren was die weer durfde te investeren in greenfield locaties. De grote gemeentes met veel logistieke bedrijventerreinen hebben mede dankzij deze ontwikkelaars veel begrotingstekorten kunnen wegpoetsen. Maar nu we in een woningcrisis, energiecrisis en stikstofcrisis zitten, wordt er toch heel anders gekeken naar deze blokkendozen. Hoog tijd dat er met meer visie en maatschappelijk besef naar de toekomst wordt gekeken.
3. Toon de maatschappelijke meerwaarde aan met feiten
In de discussie wordt vaak ten onrechte alleen maar de nadruk gelegd op een veranderende consumentenmarkt en de opkomst van e-commerce. Waarom wordt er niet veel meer nadruk gelegd op de maatschappelijke meerwaarde die de logistieke sector nu al heeft?
Toon feitelijk aan wat de meerwaarde is van logistiek als sector in Nederland. Wat kan logistiek als sector betekenen voor de energietransitie? Hoe draagt logistiek bij aan de maakindustrie en de circulaire economie? Beschrijf de rol die de sector speelt bij herontwikkeling van brownfields. Benoem de functie als lokale energieleverancier met al die platte daken voor PV. Op deze manier voeg je iets toe en maak je de sector onderdeel van grote maatschappelijke opgaven.
4. Toon visie, maak morele keuzes
Zo goedkoop mogelijk bouwen met cementbeton, BREEAM certificaatje erop en snel doorverkopen met langjarig huurcontract aan de hoogst biedende buitenlandse belegger? Die tijd is echt voorbij. Zie de nieuwe bestemmingsplannen van Wijkevoort, Heesch-West, Medel 2 en A1 Bedrijvenpark in Deventer om maar even een paar voorbeelden te noemen. Daar is straks echt geen ruimte meer voor ontwikkelaars zonder visie. Duurzame CO2 neutrale gebouwen met oog voor werknemers, omgeving, klimaatverandering en de energie-opgave, dat is de nieuwe standaard.
Gelukkig zie ik steeds meer goede voorbeelden in de markt. Zo heeft Intospace ambitieuze doelstellingen met CLIC. Prologis experimenteert met slimme batterijtechnologie en Picnic Technologies steekt veel tijd in energiebesparende en -opwekkende gebouwoplossingen.
Benut gouden kansen!
Er liggen gouden kansen voor de sector als het gaat om revitaliseren van oudere bedrijventerreinen, circulaire economie en energievraagstukken in gebieden waar netcongestie is. Deze maatschappelijke opgaven schreeuwen om visie en kennis uit de praktijk. Lokale politici met al haar zorgen om de eigen achtertuin, hebben vooral behoefte aan betrouwbare en constructieve kennispartners. Als de logistieke vastgoedsector in Nederland nog een bestaansrecht wil hebben over een jaar of 10, dan wordt het nu tijd om die maatschappelijke rol te pakken. Dus wie pakt die handschoen op?